民泊（住宅宿泊事業）Private Lodging

民泊とは：「通称」と「法律上の区分」を分けて考える

「民泊」という言葉は、空き家や自宅の一部、マンションの一室などを旅行者に貸して泊めること全般を指す通称です。日常会話では、Airbnbのようなサイトで部屋を貸すことをまとめて民泊と呼ぶことが多いでしょう。

しかし法律上は「民泊」という一つの制度があるわけではありません。有料で人を繰り返し泊めるには、次のどれかの手続きを踏む必要があります。

（観光庁「民泊制度ポータルサイト」の比較表をもとに作成）

狭い意味で「民泊」と言うときは、三つ目の住宅宿泊事業法に基づく「住宅宿泊事業」を指すのが一般的です。2018年6月に施行されたことから「民泊新法」とも呼ばれます。この記事でも、特に断りがなければこの住宅宿泊事業を指します。

住宅宿泊事業法の仕組み：3つのプレイヤー

住宅宿泊事業法では、民泊にかかわる事業者を3つに分けて、それぞれにルールを置いています。

• 住宅宿泊事業者: 住宅を提供して人を泊める人。都道府県知事等に届出をする
• 住宅宿泊管理業者: 清掃、宿泊者対応、近隣からの苦情対応など、管理業務を受託する事業者。登録制
• 住宅宿泊仲介業者: 宿泊者と事業者の間で宿泊契約を仲介する事業者（民泊を扱う予約サイトなど）。登録制

観光庁の説明では、次のどちらかに当たる場合、住宅宿泊事業者は管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

1. 届出住宅の居室数が5を超える場合
2. 宿泊者を泊めている間、家主が不在になる場合（日常生活で通常行う範囲の短時間の外出は除く）

つまり、「離れた場所に持っている空き家を民泊にする」という典型的なケースは、ほぼ家主不在型に当たり、管理業者への委託が前提になります。

事業者の主な義務

届出をすれば終わりではなく、運営中に守るべきことが法律で決まっています。観光庁の説明から、主なものを挙げます。

• 衛生: 宿泊者一人あたりの居室の床面積を3.3㎡以上確保し、定期的に清掃・換気する
• 安全: 非常用照明の設置、避難経路の表示など、火災等の災害時の安全確保
• 外国語での案内: 設備の使い方、交通手段、災害時の通報先などを外国語で案内する
• 宿泊者名簿: 本人確認をしたうえで氏名・住所・職業・宿泊日を記載し、外国人宿泊者は国籍と旅券番号も記載。作成日から3年間保存
• 周辺への配慮: 騒音・ごみ出し・火災防止について宿泊者に説明し、近隣からの苦情には迅速に対応する
• 標識の掲示: 届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げる
• 定期報告: 偶数月（2・4・6・8・10・12月）の15日までに、前2か月分の宿泊日数・宿泊者数・延べ宿泊者数・国籍別内訳を報告する

また、観光庁のポータルサイトは、事業を始める前に消防法令への適合を確認するよう求めています。適合しないまま始めると業務停止命令などの対象になりうるとしています。

地域の観光事業者にとっての意味

地方では、宿泊施設が足りないことが観光の弱点になっている地域が少なくありません。日帰りで通過されると、夕食や翌朝の体験といった消費が地域に落ちません。民泊は、空き家や使っていない離れを活用して、少ない初期投資で泊まれる場所を増やす手段になりえます。

一方で、住宅宿泊事業法の民泊には年間180日の上限があります。通年で安定した売上を見込む宿として設計するなら、最初から旅館業法の簡易宿所の許可を検討したほうが合う場合があります。どちらが向くかは、建物の用途地域、建築基準法・消防法上の条件、想定する稼働日数で変わります。

古民家を一棟貸しにしたいが、民泊の届出と簡易宿所の許可、どちらで始めるべきか。

地域の事業者からよく聞かれる相談です。判断の目安は「年間で何日売りたいか」と「その建物が簡易宿所の基準を満たせるか」の二点です。具体的な可否は、建物の所在地の保健所・建築担当課・消防署に事前相談するのが確実です。

販路の面では、民泊として届け出た部屋をOTAに掲載する場合、相手が登録を受けた住宅宿泊仲介業者または旅行業者であることが条件です。主要な予約サイトは登録業者ですが、海外の小規模サイトなどに掲載する場合は、観光庁の登録業者リストで確認しておくと安心です。

よくある誤解と、似た言葉との違い

「届出をすれば、どこでも180日まで営業できる」は誤解です。 観光庁の比較表にもあるとおり、自治体は条例で民泊を実施できる期間や区域を制限できます。住居専用地域を中心に独自の制限を設けている自治体もあるため、届出前に所在地の自治体のルールを確認する必要があります。

農泊（農泊）とは別の概念です。 農泊は「農山漁村に泊まり、地域の食や体験を楽しむ旅のかたち」を指す言葉で、宿の法的な区分ではありません。農泊の宿として民泊を使うこともあれば、旅館業法の許可を取った農家民宿を使うこともあります。

民泊は旅行業ではありません。 自分の住宅に人を泊めること自体は旅行業法と旅行業登録（旅行業法）の登録対象ではありません。ただし、他社の交通や体験を組み合わせて一つの商品として販売する場合は、旅行業法の問題が出てくることがあります。

「バケーションレンタル」 は、主に海外で使われる一棟貸しの別荘・住宅の呼び方です。日本で同じ形態を営む場合も、上の3つのどの制度で営業するかを決める必要があります。

よくある質問

関連する用語

出典・参考

1. 観光庁 民泊制度ポータルサイト「民泊制度の概要」 — 旅館業法（簡易宿所）・特区民泊・住宅宿泊事業法の比較表（許認可・営業日数・住専地域・管理業者委託）、2018年6月施行
2. 観光庁 民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊事業者の方へ」 — 届出先、管理業者への委託が必要な場合（居室数5超・不在時）、衛生・安全・外国語案内・宿泊者名簿・標識・定期報告などの義務
3. 観光庁 民泊制度ポータルサイト（トップ） — 住宅宿泊事業者・管理業者・仲介業者の3区分、消防法令適合の確認についての注意

公開 2026.10.17 ／ 執筆: 一般社団法人Kachisai 事務局。定例会で会員事業者から受けた質問と、上記の一次情報をもとに作成しています。内容の誤りや古くなった情報はお問い合わせからお知らせください。